不動産取引のクーリングオフや解約～悪徳商法の手口と法的対応

執拗なマンション経営の電話勧誘

不良在庫を抱え、必死の業者が相手です。

クーリングオフは毅然たる姿勢で！

一昨年前頃から、マンション経営を勧誘する電話が社会問題にまでなりました。他の電話勧誘と比べても、とにかくしつこいのが特徴です。電話で下手に興味を示したり、執拗さに根負けしたら、会う約束をさせられます。いわゆるアポイントメントセールスです。そして、対面で何時間も勧誘されたあげくに、契約書に署名捺印させられます。
背景には、サブプライムローンやリーマンショックなど、世界的な不況があると又聞きしたことがあります。不動産価格の下落により、全国各地でマンションの建設ラッシュが始まりましたが、そこに世界的な不況が襲い、大量の在庫を抱えた一部の業者が過激な電話勧誘に走っている模様です。
真偽は定かでありませんが、業者がとにかく必死なのは確かです。
不動産取引は、日本の商慣習上、特殊な世界です。一度締結した契約を解除するなら、何らかの形で専門家に相談されることをお勧めします。
以下、主な手口と解決方法をまとめます。

不動産取引の被害例

【事例１】「絶対に儲かる」と４時間説得された

業者から自宅に投資型分譲マンションの勧誘電話があった。電話で担当者は「賃貸に出せば利益がでる、入居者がいないことはありえない、絶対に儲かる、このような良い物件はめったにない」などと言われた。会って話だけでも聞こうと思い、駅ビルのレストランで会う約束をした。担当者から３５年ローンの返済予定表を見せられ、「絶対に持ち出しはない、損はさせない、税金対策になる」などと４時間に渡り説明されたため、それならば契約しても問題ないかと思い、その場で分譲マンション２部屋分の契約書にサインした。

【事例２】多額の出資に不安を訴えたが・・・

職場に何度か電話があり、「税金対策のため、２０００万円のマンションを購入して経営しないか」と勧められた。関心を持ったので、喫茶店で会って詳しい話を聞くことにした。説明によると「購入したマンションの管理はすべて当社が負担。入居者も探すし、家賃の９３％を保証する」とのこと。元手が大きいため不安を訴えたが、「ローンの支払いは家賃収入で賄える。税金の還付金もある」など、延々４時間説明を続けられ、うんざりして契約書に署名してしまった。

クーリングオフできる条件

（１）売主が事業者で、かつ買主が個人（事業者でない）

宅地建物取引業者が自ら売主であり、かつ個人の買主を取引の相手方とした場合に限定されます。よって個人間の不動産売買や事業者間の取引、個人が事業者に売る場合は、仮に宅地建物取引業者が仲介していたとしても、適用除外となります。

（２）「事務所等」以外の場所で申込み・契約したとき

宅地建物取引業者が自宅や勤務先に押しかけてきたとか、喫茶店に呼び出されたなどの場合が該当します。
「事務所等」とは、事業者のいわゆる事務所のほかに、たとえば売買対象となる不動産の現地案内所なども含まれます。ただし、その土地に定着していることが必要ですので、テント張りなどの仮設案内所は、ここでいう「事務所等」には含まれません。専任の取引主任者を設置する義務がある場所です。売主である業者から依頼を受けた代理業者の場合も同様です。
買主が自宅や勤務先で説明を受けると申し出た場合は、その「自宅」や「勤務先」も、「事務所等」に含まれます。ただし、売主である事業者が申し出た場合は、自宅や勤務先が「事務所等」とはなりません。また買主が申し出た場合でも、自宅や勤務先でない場所（たとえば喫茶店）ならば、「事務所等」ではありません。

（３）クーリングオフについて告げられた日から８日以内

宅地建物取引業者は、クーリングオフができること、またその方法について、相手方に告げる義務があります。そして告げる行為は、国土交通省令の定めに従った書面をもってなされなければなりません。口頭で告げればいいというものではありません。

※例外

買主がその不動産の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合は、クーリングオフができないという規定があります。支払い済みなのは「全額」である必要があります。手付金だけ支払ったなどの場合は、まだクーリングオフが可能です。

クーリングオフを告げる書面

宅地建物取引業法および関連法令が求めるクーリングオフを告げる書面の記載事項は、次の通りです。

1. 申込み者または買主の氏名および住所
2. 業者の商号または名称、住所、免許証番号
3. クーリングオフができる旨
4. 前号の場合、業者は損害賠償や違約金を請求できない旨
5. クーリングオフは、書面を発した時に効力を生ずる旨
6. クーリングオフされたら、手付金その他支払い済み金銭の全額を、業者は遅滞なく返還すべき旨

契約締結後の法的対処法

第一に、クーリングオフの可能性を考えます。売主は業者自身だったか、契約した場所は「事務所等」以外に当たるのかなど、取引の経緯を具体的に検討する必要があります。
クーリングオフ期間が経過していても、法定書面が交付されているかどうか、その記載内容は適法かどうかを検討する必要があります。クーリングオフの起算日は「書面で告げられた日」ですから、書面交付義務に違反があったならば、クーリングオフ期間はまだ始まっていないことになります。
不退去（帰ってほしいのに帰ってくれない）や退去妨害（帰りたいのに帰してくれない）、一定の重要事項についての不実告知や事実不告知、「ゼッタイ値上がりする！」などの断定的判断を提供する行為があったことが立証できるなら、消費者契約法にもとづく契約の取消しを検討します。同法の場合、指定商品制を採っていませんので、契約目的物が不動産であっても、業者側に一定の行為があれば法の適用対象となります。
その他、手付金の放棄による解約など、民法の適用を検討することも考えます。