投資マンション・不動産をクーリングオフ・解約するには

執拗な電話勧誘に根負けして呼び出されると・・・

投資マンション経営の契約は、多くの場合、次のような経緯をたどるようです。

このような事例では、その契約をクーリングオフできる場合があります。

投資マンションの契約をクーリングオフするには

宅地建物取引業法37条の２に定めがあります。取引形態としては電話勧誘販売やアポイントメントセールスのようですが、不動産は特定商取引法の適用を除外されているので、ご注意下さい。

クーリングオフするとどうなる？

クーリングオフの手続きが適法になされると、次のような法的効果が生じます。

つまり、消費者側は１円たりとも負担する必要はありません。

クーリングオフの条件

投資マンションや不動産がすべてクーリングオフできる訳ではありません。クーリングオフの対象となるには、下記条件をすべて満たす必要があります。

以下、各項目について申し述べます。

クーリングオフ期間内であること

当たり前のようですが、クーリングオフするためには、当該の契約がクーリングオフ期間内である必要があります。クーリングオフ期間内とは、不動産の場合

です。初日は算入されます。翌日からではありません。

書面の記載事項などは、国土交通省令に定めがあります。

逆に言うと、この書面を受け取っていないならば、クーリングオフ期間が起算を始めていないことになり、結果としていつまででもクーリングオフ可能、という法論理が成り立ちます。しかし実際には、起算日をめぐって相手業者と裁判になる可能性が高いでしょう。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物であること

その物件が、宅建業者の所有物である必要があります。投資マンション経営の契約は、多くの場合この条件を満たします。

一方、第三者の所有物件を当該の宅建業者が仲介者として販売している場合は、クーリングオフの対象からは外れます。たとえば申込書に

と明記されてあるケースは、宅建業者が自ら売り主となっているかどうか精査が必要です。

事務所等以外の場所で買い受けの申込みであること

法律は、消費者が買い受けの申込み（※ここでは「買います」という意思表示だと思って下さい）をした場所を問題としています。投資マンション経営の契約では、多くの場合、ファミレスや居酒屋などが契約締結の舞台となります。その場合は法律でいう「事務所等」に当たらないので、クーリングオフの対象となります。

法律でいう「事務所等」とは、事業者のいわゆる事務所のほかに、たとえば売買対象となる不動産の現地案内所なども含まれます。ただし、その土地に定着していることが必要ですので、テント張りなどの仮設案内所は、ここでいう「事務所等」には含まれません。専任の取引主任者を設置する義務がある場所です。

※注意点

消費者が、自ら自宅や職場で説明を受ける旨を申し出た場合は、その自宅や職場が「事務所等」となります。つまり、クーリングオフの対象から外れます。

宅建業者の中には、電話で自宅での勧誘を執拗に迫り、自宅に押しかけた際に「自ら申し出て、自宅での説明を受けた」旨の念書に署名させる者がいます。「事務所等」の適用除外規定を悪用する目的なのは明らかですが、一度署名すると、それが証拠として残ってしまいます。一方で、その署名が宅建業者による法律逃れであることを証明するのは、容易ではありません。

全額の支払と物件の引渡しが完了していないこと

申込者等（消費者のこと）が、当該宅地または建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った時は、クーリングオフ期間内でもクーリングオフできなくなります。

消費者の購入意思が安定していると見て差し支えなかろうというのが、法の考え方です。

しかし、この規定を悪用する宅建業者が存在します。次の項目をご覧下さい。

※融資契約を急がされたら

投資マンション経営の契約の場合、その支払方法として、金融機関からの融資（金銭消費貸借契約）という形を取ることが多いようです。金融機関から借りた数千万円を、投資マンションの支払に当てるのですが、これは前項例外規定の「代金の全部を支払った時」に該当します。その後、当該の物件に抵当権が設定され、所有権移転登記によって宅建業者から消費者に所有権が移ります。

この融資の契約と所有権移転登記を、クーリングオフ期間内に超特急で済ませてしまう宅建業者が実在します。こうなると、消費者にとっては相当不利になるでしょう。

消費者から見れば、数千万円の投資マンションの契約を押し切られ、失意から立ち直らないうちに融資の契約までさせられることになります。

クーリングオフの可能性を閉ざさないために、融資の契約はなんとしても回避しましょう。

クーリングオフの対象から外れる場合

以下の手段を検討します。

手付金放棄による解約

宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます。

手付とは、契約の成立を前提として買主から売主へ支払われる金銭のことで、売買金額の5～10％程度のケースが多いようです。

※履行に着手するまで

手付金放棄による解約にも、期限があります。それが「一方が契約の履行に着手するまで」です。

一般には、物件（実際上は鍵）の引渡しと所有権移転登記はもちろん、買い主の事情による先行登記（引渡し前に所有権移転登記だけ済ませること）などが該当すると言われています。

違法な勧誘行為を根拠に契約の取消しを主張

業者の勧誘に、次のような行為があった場合は、消費者はその契約を取り消せる場合があります。

ただし、これらの行為は多くの場合、口頭で行われます。証拠が残りません。これらの事実を証明する義務は消費者側に課せられますが、それは容易ではないでしょう。

まずは無料相談

不動産契約というのは、日本の商慣習上、ある意味独特な制度です。投資型マンションやマンション経営の契約をクーリングオフするには、一般的なクーリングオフの常識が通用しないこともございます。多くの場合、数千万円の契約ですので、すぐにでも専門家にご相談していただくことをお勧めいたします。